Contratos de arrendamiento en España: derechos de inquilino y propietario
Guía práctica sobre los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios en los contratos de alquiler en España tras la Ley de Vivienda de 2023.
El mercado del alquiler en España vive un momento de máxima tensión regulatoria. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y con la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) como norma nuclear, los contratos de arrendamiento de vivienda han incorporado nuevas obligaciones para los propietarios y garantías reforzadas para los inquilinos. Conocer con precisión el marco legal es imprescindible tanto para quien alquila como para quien pone su inmueble en el mercado.
Marco legal aplicable
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se rigen principalmente por la LAU, modificada sustancialmente por el Real Decreto-ley 7/2019 y por la Ley de Vivienda de 2023. Con carácter supletorio se aplica el Código Civil. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales, temporada, oficinas) se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Título III de la LAU.
Es fundamental distinguir entre arrendamiento de vivienda habitual (art. 2 LAU) y arrendamiento de temporada o para uso distinto (art. 3), ya que la protección legal es notablemente mayor en el primer caso.
Duración del contrato y prórrogas
Uno de los aspectos más relevantes es la duración mínima obligatoria:
- 5 años si el arrendador es persona física.
- 7 años si el arrendador es persona jurídica.
Aunque el contrato se firme por un plazo inferior, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta alcanzar esos plazos (art. 9 LAU). Transcurridos, opera además una prórroga tácita de tres años si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar con la antelación legal (cuatro meses el arrendador, dos meses el arrendatario).
La Ley de Vivienda introdujo además la prórroga extraordinaria de un año para inquilinos vulnerables en zonas de mercado tensionado, siempre que se acredite la situación mediante informe de los servicios sociales.
Renta, actualización y zonas tensionadas
La renta se fija libremente entre las partes, salvo en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, donde rigen limitaciones específicas. En estas áreas:
- Para grandes tenedores (más de 5 inmuebles urbanos, o 10 según la comunidad autónoma), la renta no puede superar el índice de referencia publicado por el Ministerio de Vivienda.
- Para pequeños propietarios, la nueva renta no puede exceder la del contrato anterior actualizada por el IPC.
Cataluña fue la primera comunidad en aplicar estas medidas en marzo de 2024. Respecto a la actualización anual, hasta el 31 de diciembre de 2024 rigió el tope del 3%, y desde 2025 se aplica el nuevo Índice de Referencia de Actualización de Contratos de Arrendamiento (IRAV) publicado por el INE, sustituyendo definitivamente al IPC.
Fianza y garantías adicionales
Es obligatorio depositar una fianza equivalente a una mensualidad en vivienda habitual (art. 36 LAU), que debe consignarse en el organismo autonómico correspondiente. El arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito) por un máximo de dos mensualidades, salvo en contratos superiores a los plazos mínimos legales.
La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; transcurrido ese tiempo, devenga el interés legal del dinero (STS 15/06/2020).
Obligaciones del propietario
El arrendador está obligado a:
- Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y con cédula vigente.
- Realizar las reparaciones necesarias para conservar el uso pactado, salvo las derivadas del desgaste por uso ordinario (art. 21 LAU).
- Respetar el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) del inquilino en caso de venta, salvo pacto en contrario.
- Asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando el arrendador sea persona jurídica (novedad de la Ley 12/2023).
- Pagar el IBI salvo pacto expreso en contrario.
Derechos y obligaciones del inquilino
El arrendatario tiene derecho a:
- Uso pacífico de la vivienda durante toda la vigencia del contrato.
- Desistir del contrato transcurridos seis meses, con preaviso de 30 días (art. 11 LAU), pudiendo pactarse una indemnización proporcional.
- Subrogación familiar en caso de fallecimiento (art. 16 LAU) a favor del cónyuge, pareja de hecho, descendientes o ascendientes con requisitos específicos.
- Realizar obras de accesibilidad para personas con discapacidad, previa comunicación al arrendador.
Como obligaciones destacan el pago puntual de la renta, el uso diligente del inmueble, la comunicación de reparaciones necesarias y la devolución en el estado en que se recibió, salvo desgaste normal.
Causas de resolución y desahucio
El arrendador puede resolver el contrato por impago de renta, subarriendo inconsentido, daños dolosos, actividades molestas o insalubres, o necesidad de la vivienda para sí o familiares de primer grado (con preaviso de dos meses y tras el primer año).
En los procedimientos de desahucio contra inquilinos vulnerables, la Ley de Vivienda exige acreditar mediante declaración responsable si el arrendador es gran tenedor y, en su caso, someterse a conciliación previa con los servicios sociales, pudiendo suspenderse el lanzamiento hasta dos meses (cuatro si el arrendador es persona jurídica).
Conclusión práctica
Antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento conviene: exigir cédula de habitabilidad y certificado energético, comprobar si el inmueble está en zona tensionada, dejar por escrito todas las cláusulas relativas a reparaciones y gastos, y conservar los justificantes de pago. Para el propietario, resulta esencial verificar la solvencia del inquilino, formalizar la fianza en el organismo autonómico y documentar el estado inicial de la vivienda mediante inventario fotográfico. Ante cualquier controversia, acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario puede evitar litigios costosos: un contrato bien redactado es la mejor garantía para ambas partes.
