Todas las claves que definen la futura Ley de Vivienda

johnk

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, junto al Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, presentaron este martes el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda al Consejo de Ministros para su toma en consideración en primera lectura.

El Consejo de Ministros daba este martes el primer visto bueno al anteproyecto de ley que se tramitará con carácter de urgencia para acortar los plazos previos a su envío al Congreso de los Diputados.

La ministra de Transportes, Raquel Sánchez, explicó que el objetivo es que el texto llegue a la Cámara Baja antes de que termine el año y que sea aprobado de manera definitiva en el segundo semestre de 2022.

La futura Ley de Vivienda forma parte de las reformas e hitos que el Gobierno se ha comprometido con la Comisión Europea a llevar a cabo en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR)

Expertos consultados por Confilegal recientemente habían pedido mas concreción al Gobierno sobre el debate que se estaba generando en distintos foros de opinión.

El Anteproyecto de Ley incluye importantes medidas e instrumentos para alcanzar los objetivos de mejora del acceso a la vivienda, destacando las siguientes novedades:

1. Mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda

Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios, a través de la mejora del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial, y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, con el objetivo en primer lugar de la incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.

Y al mismo tiempo, la contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.

También se impulsa un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.

Así, como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las siguientes medidas:

Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas, a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en el Anteproyecto de Ley.

Cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para estas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.

2. Beneficios fiscales para los propietarios de viviendas

El anteproyecto establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:

3. Definición de grandes tenedores con carácter general y deberes de información y colaboración en zonas de mercado tensionado

Se introduce en la Ley estatal de una definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.

Sobre esta definición, en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecerse criterios adicionales debidamente motivados.

4. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

Con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda, las Administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas, podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado, estableciéndose en la norma estatal un procedimiento de declaración basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.

5. Con la futura Ley no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social

Será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección. Para ello el Anteproyecto establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales.

6. Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida

Así se garantiza al menos durante un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Al mismo tiempo, se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.

Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.

7.Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI

Se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

8. Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado

Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.

Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado, debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas9

9. Se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda delimitando su función social

 Se aprueba, por primera vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando la función social siguiendo el mandato constitucional.

10. Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad

El anteproyecto contempla  mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

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