La reforma para lucha contra la morosidad en comunidades propietarios no aclara qué mayorías se requieren

por | junio 18, 2022

La lucha contra la morosidad en las comunidades de propietarios tiene desde hace unos días una normativa nueva. La Ley 10/2022, de 14 de que acaba de entrar en vigor, distintos aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en especial su artículo 21 para agilizar el procedimiento monitorio especial de este colectivo.

Según expertos consultados por Confilegal, estas medidas van dirigidas a tratar de disuadir a los propietarios integrados en estas propiedades especiales de incumplir sus obligaciones de pago de todos los gastos ordinarios y extraordinarios y de la de contribuir en la medida correspondiente a la dotación de un fondo de reserva.

Sin embargo, coinciden en que “la falta de claridad sobre qué mayorías son necesarias en las juntas de propietarios para poner en marcha estas medidas puede frenar el desarrollo en la práctica de esta normativa contra la morosidad”.

Francisco Echeverría, abogado, doctor en derecho, socio director de Echeverría & Summers Abogados, señala que “en teoría, la norma permite a las comunidades de propietarios no sólo reclamar las deudas liquidadas por la junta, certificadas por el administrador y requeridas al deudor, sino también los importes devengados posteriormente entre el momento de la liquidación de la deuda y la notificación de la misma”.

Sin embargo, cree que “la imprecisión del legislador a la hora de introducir esta concreta modificación del artículo 21 de la LPH está llamada a generar enorme conflictividad en el seno de las comunidades de propietarios”.

Este jurista destaca que “si en este caso lo que se buscaba es reconocer la posibilidad de adopción de medidas concretos por las juntas de propietarios, lo lógico habría sido indicar qué mayorías han de alcanzarse para ello”.

“A tal efecto, existe en la Ley de Propiedad Horizontal un concreto precepto, el artículo 17, destinado a regular las mayorías exigidas para la adopción de los diversos acuerdos en estos colectivos”, destaca.

Este experto cree que “la pregunta a plantear sería: ¿Basta la mera mayoría de propietarios y cuotas del artículo 17.7 de la Ley o debe considerarse que se trata de materia estatutaria, ya que la propia reforma indica que se pueden recoger en los estatutos, y, en consecuencia, habrían de aprobarse con el consentimiento unánime de los propietarios, conforme dispone el artículo 17.6 de esa misma ley?

Francisco Echeverría es abogado, doctor en derecho, socio director de Echeverría & Summers Abogados.

“En este segundo caso, es cierto que parecería inútil la reforma, ya que el propietario afectado siempre votaría en contra, pero hemos de recordar que los propietarios morosos no tienen derecho de voto en las juntas siempre que se cumpla con lo previsto el respecto en la Ley, con lo que el acuerdo podría adoptarse, aunque con una exigencia mucho mayor”, comenta.

Pera este experto “en cuanto a las medidas dirigidas a facilitar la reclamación judicial de los importes, su efectividad depende muy fundamentalmente de que se adopten reformas en nuestro sistema judicial que permitan superar el enorme colapso que sufren en la actualidad nuestros tribunales de justicia”.

Para Francisco Echeverría, “el objetivo último, no sería tanto que las comunidades puedan reclamar más cantidad en la petición planteada, sino el cobro efectivo del crédito por la comunidad en el menor plazo posible”.

Evitar el abuso de poder

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, considera que entre las medidas que se introducen “se concede a las comunidades un ‘ius puniendi’ frente a la morosidad facultándolas a adoptar medidas, si bien no deja de ser discutible dejar en manos de la comunidad tan poderosa facultad sancionadora, con el riesgo de abusos de poder que ello puede comportar”.

Para Fuentes-Lojo, lo “más problemático es el silencio de la norma con respecto a la mayoría necesaria para la adopción de acuerdos que aprueben estas medidas sancionadoras, especialmente para las privativas del uso de instalaciones o servicios, acuerdos cuya naturaleza es estatutaria y podría ser necesario el consentimiento de todos los propietarios, algo que sin duda dejaría la norma inoperativa”.

Este abogado cree que es acertada “la eliminación del requerimiento previo como requisito indispensable para el devengo de intereses moratorios, como ya venía contemplando el régimen de propiedad horizontal catalán desde 2015”.

Otra cuestión que subraya es que “la norma agiliza el procedimiento monitorio especial para la reclamación de las deudas comunitarias, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras no vencidas en el momento de adopción del liquidatorio, aunque solamente hasta la notificación del acuerdo liquidatorio”.

También “se permite reclamar por esta vía rápida de creación de títulos ejecutivos todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, como son los honorarios por la emisión del certificado de la deuda, poniendo fin así a la corriente jurisprudencial que no permitía la reclamación de gastos por tratarse de un procedimiento especial”.

Este experto cree que “la novedad de la reclamación de deudas futuras por vía monitoria, es un aporte positivo pero insuficiente, debería haberse adoptado la regla que rige en los declarativos ordinarios al amparo del art. 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permitiendo la acumulación de las cantidades devengadas durante el proceso declarativo, e incluso durante la fase de ejecución, hubiera sido deseable”.

A este respecto recuerda que “el Tribunal Supremo, Sala Civil (sentencia número 242/2020, de 3 de junio) ha reconocido como prestaciones de naturaleza periódica las deudas comunitarias”.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario

En su opinión, “es muy acertada la apuesta por fomentar las vías alternativas de solución de conflictos en aras de tratar de descongestionar los juzgados, siendo el arbitraje una vía rápida y eficaz para combatir la morosidad de las comunidades de propietarios”.

Establecer intereses superiores

Por su parte, Antonio Navarro, abogado experto en derecho civil y exdecano del Colegio de Abogados de Cartagena, que con esta reforma, el legislador se da cuenta que la morosidad es un problema clave en las comunidades de propietarios.

“En primer lugar, se autoriza la adopción de medidas especiales para combatir la morosidad como la posibilidad de que la comunidad acuerde el establecimiento de intereses superiores al interés legal, cuestión que ya venía siendo autorizada por la Jurisprudencia de forma unánime siempre que los mismos no resulten abusivos desde un punto de vista jurídico”, comenta.

Otra cuestión que señala la reforma es que “se permite la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunitarias de recreo como piscinas, pistas de tenis etc. Esta medida que había sido ampliamente rechazada por la Jurisprudencia hasta ahora, entre otras sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5.ª, de 21 de marzo de 2013 , la de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2.ª, de 2 de diciembre de 2011, por lo que la presente reforma viene expresamente a tener carta de legalidad», destaca Navarro.

Para este jurista “la redacción de este precepto es muy defectuosa porque no indica nada respecto de la mayoría con la que puede adoptarse, lo que va a generar confusión hasta que jurisprudencialmente se aclare tal cuestión”.

“Debemos recordar que la propia Ley da la opción de incluirla en los estatutos, lo cual es una obviedad, pero no señala ninguna mayoría cualificada para ello por lo que si tiene que ser adoptada por unanimidad su implantación práctica va a ser muy compleja”.

También resalta que “se establece como norma general que los créditos comunitarios devengarán intereses desde que deba efectuarse el pago”.

Navarro destaca que “se produce por la reforma una aclaración, en el sentido de que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.”

Antonio Navarro.  Abogado experto en derecho civil y exdecano del Colegio de Abogados de Cartagena

Navarro ve muy acertado “por otra parte, la supresión de la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario, que necesariamente debe aportarse al proceso, tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional suficiente”, pues resultaba a todas luces innecesario dado la función del secretario y administrador según la propia LPH”.

“La reforma también aclara y es bueno por seguridad jurídica que en la certificación de la deuda debe constar el importe adeudado y también su desglose, es decir, se exige el mínimo que venía exigiendo la Jurisprudencia a tal efecto”.

Antonio Navarro también destaca que se posibilita la inclusión en la reclamación monitoria de las cuotas devengadas hasta la notificación de la liquidación de la deuda, lo cual nos parece la pérdida de oportunidad para permitir la acumulación de las cuotas que se devenguen durante toda la tramitación del procedimiento”.

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