El Supremo avala que una comunidad de propietarios prohíba el uso de la piscina a los dueños de garajes sin vivienda

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El Tribunal Supremo (TS) ha considerado válido el acuerdo de una comunidad de propietarios en Santa Ponsa (Mallorca) que prohíbe el uso de la piscina y la barbacoa a los propietarios de garajes que no dispongan de vivienda en el complejo.

El Supremo destaca que no consta autorización para ello ni en los estatutos ni en el título constitutivo de la comunidad, por lo que el acuerdo impugnado no constituye una restricción de los derechos de los titulares de los garajes, sino una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad, y agrega que los dueños de las plazas de garaje estarán exentos de los gastos que generen esas zonas.

La sentencia parte de la consideración de que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia y que los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, “pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento”.

El tribunal de la Sala de lo Civil ha estimado así el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios del edificio La Flor del Golf 1 de Santa Ponsa (Calviá) contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca que en noviembre de 2018 confirmó la dictada por el juzgado de Primera Instancia número 24 de esa ciudad. Estas sentencias dieron la razón a un propietario de varias plazas de garaje, sin vivienda en el edificio, y anularon el acuerdo de la comunidad que le prohibía el uso de la piscina y la barbacoa (zona deportiva).

La resolución, dictada a 23 de mayo (411/2022), la firman los magistrados Francisco Marín Castán (presidente), José Luis Seoane Spiegelberg, y Francisco Javier Arroyo Fiestas, que ha sido el ponente.

El caso lo ha llevado el abogado Juan Escandell Torres.

LA FIESTA QUE DESATÓ LA DISCORDIA

La comunidad explicaba que el acuerdo impugnado, adoptado por mayoría, arrancaba de una petición por la utilización indiscriminada de esas zonas por un grupo de unos 15 adolescentes que había hecho un uso abusivo de la piscina y que, tras algunas averiguaciones, se supo que todos eran invitados del propietario de un garaje.

Además, en el acuerdo impugnado se sugirió la posibilidad de exonerar a los dueños de las plazas de garaje de los gastos de la zona deportiva, pero la propuesta, que exigía unanimidad para salir adelante, fue rechazada por la oposición de este propietario. 

El Supremo destaca que la comunidad de propietarios “estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios».

Añade que de acuerdo con el artículo 394 del Código Civil, cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al artículo 396, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

EXONERADOS DE GASTOS COMUNITARIOS

Los magistrados dictaminan que la piscina en cuanto a elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. Y subrayan que “el uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de adquisición de un garaje”.

El tribunal también se pronuncia sobre la petición de la comunidad recurrente para que estos propietarios quedaran exonerados de los gastos comunitarios que generase el uso de ese elemento común. Dictamina que «procede declarar que los titulares de los garajes que no
lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen».

Estima el recurso de una comunidad de propietarios contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca que confirmó la dictada por un juzgado de Primera Instancia y que dieron la razón a un propietario de varias plazas de garaje, sin vivienda en el edificio, y anularon el acuerdo de la comunidad que le prohibía el uso de la piscina y la barbacoa (zona deportiva)

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